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jdb电子: 《深圳市物业专项维修资金管理规定》政策解读

来源:深圳市住房和建设局发布时间:2020-11-03 10:02:11 阅读次数:217

  《深圳市物业专项维修资金管理规定》(深府规〔2020〕8号,以下简称《管理规定》)于2020年10月22日经市政府同意,自2020年11月1日起施行,《深圳市物业专项维修资金管理规定》(深府〔2010〕121号)同时废止。

  一、立法背景

  物业专项维修资金(下称维修资金)作为“房屋养老金”,是一项民生工程,关乎广大业主的切身利益和社会的和谐稳定,备受社会广泛关注。2010年9月10日发布施行的《深圳市物业专项维修资金管理规定》为全市范围内维修资金的管理与使用提供了有力的法律依据,但施行至今已历时10年,随着物业管理和维修资金管理的不断发展,部分规定内容已无法适应维修资金当前管理的现实需要。同时,《深圳经济特区物业管理条例》(以下简称《条例》)经深圳市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议修订通过,并自2020年3月1日起施行。《条例》的出台进一步完善和创新了我市维修资金管理制度。为落实《条例》的要求,更好地优化我市维修资金的管理工作,对《管理规定》予以修订。

  二、主要内容

  本次修订按照维修资金的“收、用、管”这一主线条,坚持问题导向、发展导向,以保障广大业主合法权益为根本,在《条例》的总体框架内,进一步构建和完善了我市维修资金管理制度体系。《管理规定》共47条,列六章。主要内容如下:

  (一)关于职责分工

  依据《条例》相关规定,《管理规定》明确了市、区住建部门及市财政、审计、发展改革等部门对维修资金管理的相关职责划分(第五条);规定了市、区两级维修资金管理机构,以及街道办事处的职责划分(第六条)。市管理机构负责全市维修资金的统筹管理工作,负责设立维修资金专户和建立维修资金管理系统等;区管理机构负责辖区内具体监督管理工作,接受市管理机构的业务指导;增加了街道办事处对于维修资金使用管理职责和相关协助义务。

  (二)关于维修资金的设立范围

  《管理规定》在《条例》的基础上,对“应当设立维修资金”的范围进一步优化细化,明确了应当设立维修资金的范围,即:一是一个物业管理区域内有两个以上独立产权单位和房屋所有权人的,应当设立维修资金;二是一个物业管理区域内有两个以上独立产权单位但仅有一个房屋所有权人,根据土地出让合同约定或者其他合法形式确定土地性质为商品房的,应当设立维修资金,但限整体转让的除外。因此,可以看出以下三种情形可以暂不设立维修资金:一是仅有一个独立产权单位的物业可以不设立维修资金;二是虽有两个以上独立产权单位,但只有一个房屋所有权人,如限整体转让的物业可以不设立维修资金;三是虽有两个以上独立产权单位,但只有一个房屋所有权人,如其土地性质为非商品房的物业,也可以不设立维修资金。

  (三)关于维修资金的收取

  我市维修资金包括首期归集的专项维修资金(首期维修金)和日常收取的专项维修资金(日常维修金)。一是首期维修金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二,在办理该物业项目不动产首次登记前一次性划入指定的维修资金专户(第八条)。二是日常维修金是由业主自入住之日起,按月随缴纳物业管理费时一并缴纳,由业主大会或者物业服务企业按月存入维修资金专户(第十条);如业主大会决定依法自行管理的,应当将日常维修资金存入业主共有资金账户。其中,对于业主大会既未决定将日常维修金移交市管理机构统一管理,又未决定由业主大会自行管理的,明确规定应当按月移交至市管理机构统一管理,补充了《条例》第九十一条的相关规定(第十一条)。

  另外,《管理规定》还对首期维修金收取标准、分摊原则、追缴方式,以及日常维修金缴纳标准、缴纳程序、清算要求等均作了详细的规定。

  (四)关于维修资金的使用

  《管理规定》承接现行规定,在理顺使用程序的基础上,对《条例》未作具体规定,但实务中可能出现的情形作出了安排,在保障维修资金安全的基础上,尽可能地方便维修资金使用。明确维修资金的使用分为专项使用、日常使用和应急使用三种情形。

  专项使用适用于共有物业大、中修和专项更新、改造等项目,由业主大会决定实施。《管理规定》进一步优化细化了专项使用申请流程,并降低了首期款项的最大比例(首期款项不得超过项目经费预算款项的百分之六十),以防止实践中因首期款比例过高导致出现“烂尾”工程(第二十一条)。

  日常使用适用于共有物业日常小额维修项目,由业主大会决定、业主委员会具体组织实施。《管理规定》进一步优化细化了日常使用申请和核销流程;明确业主大会应对备用金设立及其额度作出决定;对于专项使用和日常使用的具体划分标准和适用范围,规定由业主大会可以通过管理规约等形式约定(第二十二条、第二十三条)。

  应急使用适用于紧急情形下的应急处置和维修项目,由物业服务企业依法组织实施。对于应急使用程序,《管理规定》根据《条例》,结合实际情况,细化了应急情况及应急使用申请流程。为保证维修资金安全,《管理规定》针对应急维修费用在十万元以上的情况,设置分首尾两期划拨,以增强维修资金安全性,减少应急使用被滥用的可能性(第二十四条、第二十五条)。

  (五)关于日常维修金的自管

  《条例》赋予了业主大会自行管理日常维修金的权利。为进一步规范自管行为,《管理规定》设立了专章,从自行管理的原则、条件、备案、使用要求、监督和终止等方面,对业主大会自管日常维修金的行为作出了细化和要求:明确在满足已成立业主委员会、并且在数据共享银行设立日常维修金子账户两个条件下,业主大会才可决定自行管理,并应制定自行管理规则(第二十八条);业主大会决定自管的,业主委员会应当自业主大会决定自行管理日常维修金之日起十五日内,持相关资料向区住房和建设部门申请备案(第二十九条);明确自行管理应当通过市维修资金管理系统对日常维修金的使用进行管理、公示,以确保公开透明(第三十二条第一款);增加了数据共享银行的审查义务,明确数据共享银行在依申请拨付资金前,应对业主大会决议证明文件和相关公示情况进行形式审查(第三十二条第三款)。

  (六)关于强化维修资金的监管

  维修资金属于业主共有,涉及到千家万户。为加强维修资金的监督和管理,专设监管一章,一是规定维修资金增值运作和相关禁止性要求,除银行储蓄或者依法购买国债外,维修资金不得用于其他投资,不得借贷给他人或者为他人提供担保,保障资金安全和保值增值管理(第三十四条);二是补充和细化首期维修资金追缴程序,立法明确可以通过申请法院强制执行方式开展追缴工作(第三十七条);三是完善日常维修资金催缴程序,明确和细化对欠缴日常维修金业主启动和解除转移抵押登记限制的具体条件和程序,切实提高可操作性(第三十八条);四是强化维修资金使用监管,明确使用的终止情形和程序(第三十九条、第四十条);五是细化维修资金抵扣规则(第四十一条);六是新增维修资金返还的程序和要求(第四十二条)。

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